La loi Scellier

Ensemble d'éléments d'informations et particularités sur le dispositif de la loi Scellier

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LE FONDEMENT DE LA LOI SCELLIER

 

La loi Scellier est un principe de défiscalisation qui vous permet d’acquérir un bien immobilier à moindre coût grâce à la réduction de vos impôts. Elle s’adresse à ceux qui résident sur le territoire français et qui déclarent leurs revenus fonciers. Si vous avez investi dans un patrimoine immobilier neuf ou en vente en l'état futur d’achèvement (Vefa) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2011, vous pourrez jouir d’un allègement de votre assiette fiscal. Cela s’exprime par un taux de réduction d’impôt sur le prix de revient de l’acquisition immobilier pour une limite de 300 000 € par an.

Depuis mars 2012, une nouvelle disposition a été adoptée, dépendant actuellement du prix au m² des zones géographiques.

Les plafonds de la loi Scellier sont :

Zones* Plafonds de prix en euros/m²
Zones A bis et A 5 000 €
Zone B1, DOM, COM et Nouvelle-Calédonie 4 000 €
Zone B2 2 100 €
Zone C 2 000 €

Depuis le 1er janvier 2011, les zones éligibles par ladite loi Scellier sont:

• Zone A : agglomération parisienne, Genevois français, Côte d'Azur, (bande littorale Hyères-Menton)
• Zone A Bis : quelques communes limitrophes d'Ile-de-France et Paris
• Zone B1 : villes de 250 000 habitants et plus, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), la grande couronne de Paris, le périmètre de la Côte d'Azur, la Corse, les départements d'outre-mer.
• Zone B2 : reste de la zone B, soit toutes les villes de 50 000 habitants et plus, les autres zones situées aux littoraux et frontières avec une cherté de l’immobilier et à la limite d’Ile-de-France.
• Zone C : le reste du pays qui n’est pas éligible par ladite loi à l’exception de certaines communes ayant obtenu une dérogation du ministère.

Exemple : Vous venez d’acquérir un logement de 9 100 €/m à Paris mesurant 42 m². Votre acquisition vous coûte 295 000 €, montant en dessous de la limite de 300 000€ fixé par la loi Scellier. Avec ce critère vous pouvez jouir du dispositif de défiscalisation. Avec le calcul sur un prix au m² pour l’allégement fiscal, vous bénéficierez d’une diminution d’impôt de : 13 % x (42 x 5000) = 27300 €.

Remarques : le mode de calcul du prix au m² s’applique à toute acquisition effectuée depuis janvier 2012. Le pourcentage d’allègement fiscal est réduit à 13% contre 22% en 2011 pour les Bâtiments Basses Consommations ou BBC. Pour mener à bien la fin de l’ancienne disposition, l’État a adopté une mesure de rallonge. Elle concerne les acheteurs ayant réservé un logement avant le 31 décembre 2011. Cela est valable pour celui qui peut être certifié par un notaire ou l’administration fiscale et dont l’acte de vente a été conclu avant le 31 mars 2012.

À partir de 2012, la loi Scellier n’est plus applicable aux acquisitions immobilières non BBC. Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt sur le revenu payé au titre de cette même année, le solde sera affecté sur les sommes à payer pour les six années suivantes.

LES CONDITIONS LOI SCELLIER

Quels sont les logements qui sont soumis à la loi Scellier ?

Tous les logements nouvellement construits respectant la norme RT2005 d’économie d’énergie peuvent bénéficier de ses avantages. Mais les habitations catégorisées comme monuments historiques ne peuvent pas en jouir.

Sont aussi considérés comme des logements neufs les bâtiments non destinés à l’habitation, mais qui ont été transformés en domicile entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Il en est de même pour les maisons ou appartements réhabilités et rénovés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Ce processus est-t-il cumulable ?

Il est impossible pour un bien immobilier soumis au régime Scellier de percevoir les avantages fiscaux d’autres dispositifs. Par contre, la défiscalisation Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant des faveurs fiscales.

Pour combien de temps s’applique-t-il ?

La réduction d’impôt, n’est octroyée que par votre engagement de mettre en location votre logement pour une durée minimale de neuf ans. C’est un contrat qui doit prendre effet sur un an suivant l’acquisition immobilière ou la date de finition de l’immeuble.

S’adapte-t-il à tous les locataires ?

Le locataire ne peut pas être membre de votre foyer fiscal. Vos parents et vos enfants sont également exclus.

LES PARTICULARITÉS DE LA LOI SCELLIER

Il existe deux régimes de la loi Scellier :

- Le Scellier « libre », dont la durée est fixée à neuf ans
- Le Scellier « social » ou Scellier « intermédiaire » dont la durée peut atteindre 15 ans

Le Scellier « libre »

Avec ce régime, vous vous engagez à mettre en location votre bien immobilier sur neuf ans suivant les plafonds de loyers définis selon les zones géographiques par la loi.

Les plafonds de la loi Scellier "libre" sont :

Zone géographique Plafond appliqué
Zones A 16,38 € le m²
Zones A bis 22,08 € le m²
Zone B1 13,22 € le m²
Zone B2 10,78 € le m²
Zone C 7,50 € le m²

Depuis le 1er janvier 2011, les zones éligibles par la loi Scellier sont :

• Zone A : agglomération parisienne, Genevois français, Côte d'Azur, (bande littorale Hyères-Menton)
• Zone A Bis : quelques communes limitrophes d'Ile-de-France et Paris
• Zone B1 : villes de 250 000 habitants et plus, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), la grande couronne de Paris, le périmètre de la Côte d'Azur, la Corse, les départements d'outre-mer.
• Zone B2 : reste de la zone B, soit toutes les villes de 50 000 habitants et plus, les autres zones situées aux littoraux et frontières avec une cherté de l’immobilier et à la limite d’Ile-de-France.
• Zone C : le reste du pays qui n’est pas éligible par ladite loi à l’exception de certaines communes ayant obtenu une dérogation du ministère.

Remarques : En 2011, les logements considérés comme Bâtiment Basse Consommation bénéficient d’un allègement fiscal de 22% contre 13% pour les non BBC. En 2012 en revanche, de nouvelles dispositions sont apparues. La réduction d’impôt est passée à 13% pour les BBC et les non BBC ne jouissent plus d’aucun avantage fiscal de la Loi Scellier.

Son application prendra fin le 31 décembre 2012.

Le tableau suivant définit ses dispositions :

Logement non BBC Logement BBC
Acte authentique signé avant le 31.03.2012 et logement réservé avant le 31.12.2011 Avantage supprimé 22%
Acte authentique signé après le 31.03.2012 Avantage supprimé 13%

BON À SAVOIR SUR LA LOI SCELLIER

Avant de décider de faire un placement, il faut :

• s’informer sur le savoir-faire du promoteur;

• chercher les assurances qui offrent des garanties en cas de « loyers impayés » et d’ « absence de locataire »...;

• S’informer sur l’intensité de la demande locative et le montant des loyers pratiqués dans la zone s’ils correspondent à votre simulation

• vérifier si le programme est destiné aux propriétaires en résidence principale. Ils sont plus concernés sur les problèmes au niveau de la copropriété;

• bien identifier la localisation du bien immobilier. Vérifier en allant sur place ou avec l’aide de Google Earth que la maison ou appartement se situe dans un endroit très recherché par les locataires (existence de transport en commun, d’établissements commerciaux, d’établissements scolaires…). Une habitation se trouvant à proximité du futur Grand Paris par exemple peut être une très bonne affaire.

• veiller à la véracité de la simulation d’investissement effectué par l’établissement de défiscalisation (possibilité de surévaluation des loyers mensuels, revalorisation annuelle du logement...).

• Investir dans une zone où les programmes immobiliers manquent considérablement non dans un ZAC (zone d'aménagement concerté). Il faut savoir qu’en 2009, 60% des nouvelles habitations ont été acquises en investissement locatif. Cela signifie que si vous vous trouvez dans un ZAC, il est possible que les prix baissent pendant la durée de la défiscalisation.

Article sur la loi Scellier >ici<

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