Devenir propriétaire

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Devenir proprietaire à deux sans passer par le mariage

 

Proprietaire mariés en France, le nombre des mariés ne cesse de décliner chaque année, une situation qui ne va pas s’améliorer. On se retrouve avec 241 000 mariages en 2011 contre 251 654 en 2010. Notons que l’année 2000 fut une année surprenante avec 350 234 couples. La diminution du nombre de mariages n’affecte pas pour autant la demande de crédits immobiliers. Les couples en concubinage font de plus en plus d’investissement à deux. Son seul inconvénient est que l’investissement connait des contraintes juridiques.

Pour organiser une vie commune, les personnes majeures préfèrent contracter le Pacte civil de solidarité ou Pacs. En 2010, 195 000 couples ont adhéré au Pacs avec 185 000 de sexes opposés« soit 13 % de plus qu'en 2009, après +20 % en 2009 et +40 % en 2008, », selon les sources de l’Insee.

 

POURQUOI LE PACS INTÉRESSE DE PLUS EN PLUS ?

La réussite de PACS est qu’il concerne les couples en concubinage et offre plus de flexibilité que le mariage. Son inconvénient est la précarité de son statut si bien que l’on se pose des questions sur les effets d’une séparation ou d’un décès lors que les personnes sont proprietaires.

Bien que les Français se marient moins, ils ne se lésinent pas à fortifier leur vie de couple par l’intermédiaire d’investissement commun. Leur engagement pour devenir proprietaire est aussi rigoureux que pour les personnes mariées. Ils signent des actes d’achat et des actes de crédits.

UNE LIBERTÉ DELICATE

Ne pas se marier ou ne pas adhérer au Pacs n’empêche pas le droit de disposer d’un logement et d'être proprietaire. Pour les banques, le statut conjugal n’est pas obligatoire. L’important est que les couples puissent avoir les moyens nécessaires pour supporter leur achat et devenir proprietaire. Le problème se pose sur le plan juridique, car sont considérés comme personnes qui ne font pas partie de la même famille comme les couples en concubinage.

Les couples en union libre ne disposent pas des mêmes droits de successions et de patrimoine. En cas de décès par exemple, le partenaire n’hérite pas. Ils doivent trouver d’autres méthodes pour bénéficier de la succession.

 

UN STATUT A RISQUE : PROPRIETAIRE EN INDIVISION

Parmi les recours disponibles, l'indivision est le système juridique le plus utilisé. Pour cela, chaque partenaire fait l’acquisition d’une partie de l’immeuble à hauteur des fonds qu’il possède pour l’investissement (30-70, 40-60, 50-50, etc.). Le partage est ensuite figuré dans l'acte de propriété qu’il ne faudra pas falsifier pour éviter les redressements fiscaux.

L’indivision se caractérise par la prise de décision à l’unanimité. En cas de dissension entre les couples, il faudra toujours l’aval des deux partenaires. Si le partage en code civil est demandé, on risque de vendre le bien dont ils sont proprietaire.

Lors de la signature du crédit, les banques n’omettent pas d’inclure la clause de solidarité entre les partenaires proprietaire exigeant leurs responsabilités solidaires et financières. La banque pourra toujours faire le recouvrement de son crédit même avec un seul concubin. Cette clause s’applique également au couple proprietaire marié.

En cas de décès, pour hériter, le concubin doit être légataire par testament dans la limite de  la part minimale réservée aux héritiers entraînant souvent la vente de l’habitation. Dans le cas contraire, ce sont les héritiers légaux du décédé qui bénéficient des droits de succession. L’administration fiscale imposera 60% des droits de succession (après abattement de 1 500 euros) lorsqu’il n’existe aucun lien de parenté sur  la part testamentaire concédée.

 

CLAUSE INDISPENSABLE

Pour mieux prévenir les contraintes de l’indivision, faites une convention d’indivision lors de votre acquisition (et devenez proprietaire). C’est un système plus souple et plus fonctionnel permettant d’acquérir la quote-part du partenaire décédé. Des moyens sont malgré cela indispensables…

Par ailleurs, selon Me Benoît Delesalle, notaire  exerçant à Paris, « un démembrement de propriété croisé peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste », pour la  résidence principale. Chacun des partenaires proprietaire peut acquérir la valeur de 50 % de la nue-propriété et 50 % de l'usufruit.

En cas de décès d’un des concubins, les héritiers légaux ne peuvent écarter le partenaire proprietaire, car c’est la personne qui disposera de la totalité de l’usufruit. Les héritiers légaux bénéficieront du bien qu’au décès de ce dernier. Les concubins quant à eux ont le droit de choisir les héritiers qu’ils veulent favoriser : le partenaire ou la descendance…

 

LA SCI, UN AUTRE SYSTEME JURIDIQUE

La SCI est utile pour les concubins qui décident de faire un investissement dans un patrimoine qui leur procure des revenus. Ils achètent par l’intermédiaire de la SCI qui sera le proprietaire du bien immobilier, les concubins et le copropriétaire de cette société et qui détiennent des parts en fonction de la hauteur de leurs fonds. Le notaire peut inscrire dans les statuts le nom d’un  des partenaires comme gérant et les modalités de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...)

Pour une séparation, un des partenaires peut racheter les parts de l’autre s’il dispose des moyens nécessaires. Lors d’un décès, les héritiers seuls ne peuvent pas prendre la résolution de faire la dissolution et de  la vente de la société et la vente. Néanmoins, il faut avoir les moyens pour conserver et profiter du logement. Le démembrement de propriété croisé sert à pallier ce problème.

Selon Me Benoît Delesalle « Le montage en SCI n'a pas de pertinence pour deux concubins qui n'y incorporent que leur résidence principale il concerne davantage un couple qui décide d'investir dans un bien qui rapporte un revenu ».

 

LES QUALITÉS DU PACS

Le Pacs permet de vivre en couple sans les contraintes du mariage. L’engagement est libre et est officialisé par la signature d’une convention au greffe du tribunal d'instance du domicile du couple. Cela mentionne les conditions de participation de chacun dans la vie commune. Par rapport à l'union libre, la solidarité sur toutes les dettes est de mise, surtout le logement.

Lors d’un investissement commun, le patrimoine ne peut être divisé par moitié sauf inscription d’une clause dans le contrat. En cas de dissension ou de résiliation du Pacs, le patrimoine peut être liquidé  et le produit de la vente réparti entre les « pacsés ». Cela est valable en fonction de leur quote-part respective si le cas se présente. Un des concubins peut conserver le bien en faisant valoir son droit de priorité en acquérant la part de l'autre. Sinon, le Pacs a les mêmes caractéristiques que l'indivision avec ou sans contrat.

NB : Pour un Pacs ou un mariage, le conjoint ne dispose pas des droits de succession depuis la loi TEPA adoptée en 2007.

 

LE PACTE TONTINIER

Le Pacte tontinier ou clause d'accroissement est  une condition inscrite  dans l'acte de propriété qui donne droit  aux couples non mariés de garder leur bien immobilier sans le droit d’opposition des héritiers. Pour un décès,  ses ayants droits restent le propriétaire du logement, car ils le sont depuis l’achat. Pour une séparation, la dissolution du pacte ne peut se faire qu’à l’unanimité des deux partenaires.

 

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